Người ủy quyền chết, người đại diện theo ủy quyền có được tiếp tục thực hiện công việc ủy quyền

Người  ủy quyền chết, người đại diện theo ủy quyền có được tiếp tục thực hiện công việc ủy quyền? Rủi ro từ giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền?

Câu hỏi gửi về Luật sư Bình Dương từ anh Nguyễn Văn H, sinh năm 1988, cư trú tại Thuận An, Bình Dương có nội dung như sau:

Thưa luật sư, tôi có một vấn đề cần tư vấn, nhờ luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi hiện là công nhân tại khu công nghiệp Việt-Sing. Trong thời gian sống tại Thuận An, tôi có quen người anh em có miếng đất ở Thuận An, Bình Dương muốn bán để gia đình về quê sinh sống, thấy giá rẻ tôi giới thiệu anh trai tôi ở ngoài Bắc mua để đầu tư. Vừa rồi anh tôi cần tiền nên ngỏ ý muốn bán lại cho tôi. Hai anh em có ký hợp đồng ủy quyền cho tôi được quyền đứng ra mua bán, chuyển nhượng, nhận đặt cọc, nhận tiền chuyển nhượng đối với thửa đất này. Đầu tháng 11/2019, tôi đã ký hợp đồng đặt cọc với người mua, hẹn ngày 15/12/2019 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng. Nhưng ngày 02/12/2019, anh tôi bị tai nạn chết, bên mua đất biết chuyện này và nói rằng tôi không được đại diện anh tôi mua bán nữa nên bắt tôi phải đền tiền cọc cho họ. Luật sư cho tôi hỏi liệu tôi có được tiếp tục đại diện anh tôi ký hợp đồng chuyển nhượng không? Nếu không được thì tôi phải làm thế nào để không phải đền tiền cọc cho người mua? Cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi tới cho Luật sư Công ty Luật 2A, với nội dung anh trình bày, luật sư có ý kiến tư vấn cho anh cụ thể trong vụ việc này:

Theo quy định của Điều 140  Bộ luật dân sự 2015 quy định về thời hạn đại diện thì việc đại diện theo ủy quyền sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

a) Theo thỏa thuận;

b) Thời hạn ủy quyền đã hết;

c) Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;

d) Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;

đ) Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;

e) Người đại diện không còn đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 134 của Bộ luật này;

g) Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.

Căn cứ vào quy định trên thì nếu như anh trai của anh chết thì việc ủy quyền đương nhiên chấm dứt, do vậy hợp đồng ủy quyền giữa anh và anh trai anh sẽ không còn giá trị, anh sẽ không thể tiếp tục đại diện cho anh trai anh đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người mua.

Phương án giải quyết:

Trong trường hợp này, để tránh việc anh phải trả lại tiền người mua đặt cọc và bồi thường tiền đặt cọc cho người mua anh nên trực tiếp gặp gỡ, trao đổi với người mua để thỏa thuận gia hạn thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng. Cùng với đó, có 2 phương án để anh có lựa chọn:

Phương án 1: Anh có thể nhờ những người thừa kế của anh trai anh tiến hành làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, nếu tốt nhất thì gia đình anh nên để một người trong số những người thừa kế nhận toàn bộ quyền sử dụng đất trên và người này sẽ đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng với người mua hoặc người này ủy quyền cho anh ký hợp đồng chuyển nhượng với người mua.

Để biết được cách thức, thủ tục khai nhận/phân chia di sản thừa kế, anh có thể tham khảo tại đây.

Phương án 2: Trường hợp anh có các giấy tờ như hợp đồng, giấy chuyển tiền, biên bản giao nhận tiền chứng minh việc anh và anh trai anh có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Anh có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất trên là của anh và hợp đồng ủy quyền trên chỉ là hợp đồng “giả tạo”. Sau khi có bản án của Tòa án anh có thể làm thủ tục để sang tên tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng cho người mua.

Câu hỏi 2: Bà Lê Thị T tại Đức Hòa, Long An có gửi câu hỏi về cho Luật sư Bình Dương

Bà là nhà đầu tư bất động sản tại khu vực Đức Hòa, Long An. Hiện nay, các giao dịch đất nền tại Đức Hòa diễn ra rất nhiều, chủ yếu trong số đó là các giao dưới hình thức mua bán bằng ủy hợp đồng ủy quyền có nội dung “ủy quyền chuyển nhượng, nhận tiền chuyển nhượng”. Dạng mua bán này có ưu điểm là chuyển nhượng nhanh, không phải mất thời gian sang tên giấy chứng nhận, tiết kiệm chi phí. Bà T muốn biết việc bà nhận chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền có những rủi ro gì?

Từ thắc mắc của Bà T, Luật sư tư vấn những rủi ro của việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền như sau:

Thứ nhất: Hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt bởi ý chí của người ủy quyền. Căn cứ Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 thì trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Như vậy bên bán có thể hoàn toàn chủ động chấm dứt hợp đồng ủy quyền dù bên mua đã trả tiền chuyển nhượng.

Thứ hai: Các trường hợp hợp đồng ủy quyền hết thời hạn của theo quy định của Luật.

Theo quy định của Điều 140  Bộ luật dân sự 2015 quy định về thời hạn đại diện thì việc đại diện theo ủy quyền sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

a) Theo thỏa thuận;

b) Thời hạn ủy quyền đã hết;

c) Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;

d) Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;

đ) Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;

e) Người đại diện không còn đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 134 của Bộ luật này;

g) Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.

Thứ ba: Tranh chấp với bên thứ ba về hợp đồng ủy quyền. Trên thực tế vì sự hạn chế của quy định về công chứng hợp đồng ủy quyền nên nhiều người xem đây là kẻ hở để chuyển nhượng QSDĐ cho nhiều người bằng hợp đồng ủy quyền. Cụ thể, Họ có thể giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền tại Phòng công chứng, Văn phòng công chứng tại các địa phương khác nhau cho nhiều người bằng một thửa đất vì hệ thống công chứng trong cả nước chủ yếu kiểm tra được các giao dịch trong định bàn tỉnh, thành phố mình. Mặt khác, việc công chứng hợp đồng ủy quyền không nhất thiết phải thực hiện tại nơi có bất động sản mà có thể công chứng ở địa bàn của tỉnh khác. Do đó rất dễ xảy ra hành vi lừa bán cho nhiều người dù chỉ có một thửa đất.

Những rủi ro mà Luật sư tư vấn đưa ra hoàn toàn thuộc về người mua vì họ đã thanh toán đầy đủ để nhận chuyển nhượng nhưng vì mong muốn bán nhanh để kiếm lời nên dùng hình thức hợp đồng ủy quyền. Điều này cũng rất bất lợi trong thời điểm hiện nay vì giá bất động sản lên xuống rất nhanh, vì mê lợi nhuận người bán có thể tìm đủ mọi cách để hủy hợp đồng ủy quyền nhằm kiếm lời.

Trên đây là nội dung tư vấn của luật sư Công ty Luật 2A, về các vấn đề thắc mắc liên quan tới hợp đồng ủy quyền. Trường hợp Quý khách hàng còn có thắc mắc hoặc có nhu cầu nhờ luật sư tư vấn, tham gia thương lượng hoặc giải quyết tranh chấp có liên quan tới Hợp đồng ủy quyền, Quý khách hàng vui lòng liên hệ lại với Công ty luật theo thông tin dưới đây:

Công ty luật 2A.

Địa chỉ: 106, đường N15, KDC-DV Tân Bình, phường Tân Đông Hiệp, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí: 0924 198 299.

Trân trọng cảm ơn!