Rủi ro khi mua nhà đất sổ chung

Rủi ro khi mua nhà đất sổ chung

Sự phát triển về kinh tế – xã hội phát triển kéo theo nhu cầu về nhà ở tại các tỉnh, thành phố lớn gia tăng, cùng với đó giá nhà đất cũng lên cao. Tại một số nơi, do người dân không đủ tài chính để mua nhà đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nên rất nhiều người đành chấp nhận mua nhà đất sổ chung.

Vậy nhà đất sổ chung là gì? Người mua nhà đất sổ chung có được pháp luật bảo vệ không? Người mua sẽ gặp phải rủi ro gì nếu mua nhà đất sổ chung?

1. Sổ chung là gì?

Trong luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 không có khái niệm sổ chung. Tuy nhiên nhà đất sổ chung là từ ngữ thông thường được người dân cũng như những người môi giới, kinh doanh bất động sản thường gọi đối với nhà đất không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dưới dạng đồng sử dụng.

Ở đây các bạn cần lưu ý phân biệt có 2 dạng sử dụng đất mà người môi giới nhà đất hoặc kinh doanh bất động sản thường gọi là nhà đất sổ chung và tính pháp lý của hai dạng sử dụng đất chung cụ thể như sau:

Loại 1: Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ví dụ: Thửa đất 2000m2 của ông A, ông A bán một phần đất diện tích: 50m2 cho bà B, bán cho bà C 55m2 và bán cho nhiều người khác nữa. Nhưng do phần diện tích đất bà B, C và những người khác không đủ điều kiện để tách thửa để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông A cũng muốn để bà B, C cùng đứng tên trên giấy chứng nhận nên ông A không thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B, C,…. Chính vì vậy bà B, bà C và những người cùng mua đất của ông A sẽ sử dụng chung thửa đất đứng tên ông A mà không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Loại 2: Người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dưới dạng đồng sử dụng đất. Ví dụ: Ông X có diện tích đất 100m2, ông X bán cho bà Y diện tích đất là: 50m2, hai bên thỏa thuận cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực hợp pháp, đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng thành công tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện. Cả ông X và bà Y đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thửa đất trên theo dạng đồng sử dụng đất.

Việc sử dụng đất sổ chung này tuân thủ theo quy định tại Điều 98, Luật đất đai 2013, cụ thể “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

2. Các rủi ro khi mua đất sổ chung

Luật đất đai chỉ công nhận và cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình khi khi người đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy người sử dụng nhà đất sổ chung thuộc dạng 2 mới được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Do việc mua bán nhà đất sổ chung theo dạng 1 không được công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai nên Nhà nước không thể quản lý được việc mua bán đất sổ chung giữa các tổ chức, cá nhân. Cùng với đó, khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sổ chung sẽ không được thực hiện quyền của người sử dụng đất do pháp luật quy định. Chính vì vậy các rủi ro khi mua nhà đất sổ chung dạng 1 cụ thể như sau:

• Dễ phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất.
• Không thể xin được giấy phép xây dựng
• Khó khăn trong việc mua bán, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và các rủi ro khác trong quá trình sử dụng.

3. Luật sư giỏi về đất đai và tư vấn pháp luật miễn phí

Công ty luật 2A thường xuyên cử luật sư giỏi về đất đai để hỗ trợ khách hàng trong các tranh chấp về đất đai như: tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc mua bán đất, tranh chấp về ranh đất, tranh chấp về nguồn gốc sử dụng đất, tranh chấp về đòi lại đất, tranh chấp về hợp đồng thuê đất…

Cùng với đó công ty luật 2A cử luật sư giỏi tư vấn pháp luật miễn phí và hỗ trợ khách hàng soạn thảo hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán đất, hợp đồng thuê đất và các văn bản khác trong quá trình sử dụng đất.

Để được luật sư giỏi về đất đai của Công ty luật 2A tư vấn, Quý khách hàng hãy liên hệ luật sư giỏi theo thông tin dưới đây: 

Công ty luật 2A.

Địa chỉ: 106, đường N15, KDC-DV Tân Bình, phường Tân Đông Hiệp, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí: 0924 198 299.

Trân trọng cảm ơn!