Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có vô hiệu?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có vô hiệu?

Kính chào luật sư, tôi tên Nguyễn Văn Bắc, sinh năm 1970, tôi có một việc nhờ luật sư tư vấn, mong luật sư sớm tư vấn giúp tôi.

Tháng 12 năm 2017, tôi có mua một mảnh đất tại thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, diện tích: 80m2 của ông Lê Văn Tuân. Do một số vấn đề về giấy tờ nên chúng tôi chỉ làm hợp đồng mua bán viết tay mà không công chứng tại cơ quan nhà nước. Sau khi mua đất, tôi đã trả hết tiền cho ông Tuân và ông Tuân cũng đã bàn giao đất cho gia đình tôi sử dụng.

Tới đầu năm 2019, khi đã giải quyết được các khó khăn về giấy tờ thì tôi có liên hệ với gia đình ông Tuân để nhờ gia đình ông Tuân ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng với tôi để tôi làm sổ đỏ nhưng gia đình ông Tuân gây khó khăn, không chịu hỗ trợ tôi. Tôi cũng đã rất nhiều lần tới nhà ông Tuân làm việc với họ nhưng họ đòi gia đình tôi phải trả thêm 500.000.000 đồng nữa thì mới ký hợp đồng công chứng cho tôi. Vì thấy tôi đã thanh toán hết tiền mua đất rồi và gia đình ông Tuân đòi hỏi thêm một số tiền quá lớn, vợ chồng tôi không có khả năng thanh toán nên nay tôi muốn khởi kiện ra Toà án để buộc ông Tuân phải ký hợp đồng bán đất cho tôi. Luật sư cho tôi hỏi nếu khởi kiện ra toà thì hợp đồng mua bán đất viết tay giữa tôi và ông Tuân có được pháp luật công nhận không? Cảm ơn luật sư.

Luật sư trả lời:

Chào anh Bắc, cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho luật sư để nhờ luật sư tư vấn. Sau khi nghiên cứu nội dung vụ việc và các quy định của pháp luật có liên quan, luật sư Công ty Luật 2A có ý kiến trả lời câu hỏi của anh như sau:

Theo nội dung vụ việc, tháng 12 năm 2017 anh có mua đất của ông Tuân, hai bên đã tiến hành giao kết hợp đồng mua bán đất viết tay, anh đã thanh toán toàn bộ tiền nhận chuyển nhượng đất trên cho ông Tuân, cùng với đó ông Tuân cũng đã giao đất cho gia đình anh sử dụng từ đó tới nay.

Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì theo quy định của khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực các hợp đồng liên quan tới quyền sử dụng đất thì:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Căn cứ vào quy định trên, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc các bên phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do vậy việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay, không được công chứng, chứng thực giữa anh và ông Tuân đã vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng.

Bên cạnh đó, theo quy định của Điều 106 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch liên quan đến bất động sản phải được đăng ký theo quy định của pháp luật. Cụ thể:

Điều 106. Đăng ký tài sản

1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.

2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.

3. Việc đăng ký tài sản phải được công khai

Căn cứ vào quy định này thì quyền sở hữu của anh cũng chưa được pháp luật công nhận vì anh sử dụng tài sản trên nhưng chưa được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên rất may mắn cho anh là vào thời điểm anh nhận chuyển nhượng 12/2017 Bộ luật dân sự 2015 đã có quy định mở để tháo gỡ, tránh cho việc giao dịch dịch dân sự đã được các bên thực hiện bị vô hiệu. Cụ thể như sau:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Nếu căn cứ theo điều luật này thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh và ông Tuân có thể được pháp luật công nhận vì tuy hợp đồng không được công chứng, chứng thực nhưng các bên đã thực hiện gần hết những nghĩa vụ của mình theo quy định trong hợp đồng như thanh toán tiền mua đất, bàn giao đất trên thực tế, người mua đã sử dụng ổn định thửa đất, không tranh chấp….hay nói cách khác là các bên đã thực hiện được quá ba phần tư nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng.

Vì thế để bảo vệ quyền lợi của mình, anh phải thực hiện thủ tục khởi kiện tại Toà án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay giữa anh và ông Tuân có hiệu lực và công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên cho anh.

Về thủ tục khởi kiện, cách làm đơn khởi kiện, anh có thể tham khảo bài viết của Công ty Luật 2A tại đây.

Luật sư tư vấn về tranh chấp đất đai

Công ty luật 2A thường xuyên cử luật sư giỏi về đất đai để hỗ trợ khách hàng trong các tranh chấp về đất đai như: tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc mua bán đất, tranh chấp về ranh đất, tranh chấp về nguồn gốc sử dụng đất, tranh chấp về đòi lại đất, tranh chấp về hợp đồng thuê đất…

Cùng với đó Công ty luật 2A cử luật sư giỏi tư vấn pháp luật miễn phí và hỗ trợ khách hàng soạn thảo hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán đất, hợp đồng thuê đất và các văn bản khác trong quá trình sử dụng đất.

Để được luật sư giỏi về đất đai của Công ty luật 2A tư vấn, Quý khách hàng hãy liên hệ luật sư giỏi theo thông tin dưới đây: 

Công ty luật 2A.

Địa chỉ: 106, đường N15, KDC-DV Tân Bình, phường Tân Đông Hiệp, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí: 0924 198 299.

Trân trọng cảm ơn!