Có nên đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ

Có nên đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ?

Yêu cầu tư vấn:

Câu hỏi được gửi về fanpage “Luật sư Bình Dương – thành phố Hồ Chí Minh” từ tài khoản facebook Hồ Văn Lâm với nội dung như sau:

Thưa luật sư, vợ chồng em đang muốn mua một thửa đất tại khu phố Bình Giao, phường Thuận Giao, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương. Thửa đất này người bán được mua năm 1998, đang làm thủ tục để được cấp sổ đỏ nhưng phải tới tháng 10/2020 mới có sổ đỏ. Nay người bán muốn em đặt cọc để họ có tiền làm thủ tục, em cũng muốn đặt cọc để rằng buộc họ sẽ phải ký hợp đồng mua bán sau khi họ được cấp sổ. Mong luật sư tư vấn giúp em trường hợp này em em có nên đặt cọc không? Cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn tới cho luật sư Công ty Luật 2A, với nội dung câu hỏi của bạn, luật sư có ý kiến tư vấn cho bạn như sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thì “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Tuy nhiên để thực hiện được các quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể căn cứ vào quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Căn cứ vào quy định trên, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc bạn và bên bán ký hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng sau khi bên bán được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên bán chưa được cấp Giấy chứng nhận là vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó nếu phát sinh tranh chấp thì Tòa án sẽ căn cứ  vào Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự để tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu sẽ được giải quyết như sau:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.

Cụ thể việc giải quyết hậu quả của hợp đồng đặt cọc nếu bạn và bên bán phát sinh tranh chấp sẽ được giải quyết như sau: Bên bán có trách nhiệm trả lại số tiền bạn đã đặt cọc mà không phải chịu phạt cọc. Bên có lỗi sẽ phải bồi thường nhưng trong tình huống này, cả bạn và bên bán đều biết việc bên bán chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn thống nhất giao kết hợp đồng đặt cọc, do đó lỗi của các bên là như nhau nên bên bán cũng không phải bồi thường thiệt hại cho bạn và ngược lại.

Căn cứ vào những phân tích nêu trên, luật sư khuyên bạn nên cân nhắc kỹ về việc đặt cọc khi bên bán chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì nếu các bên có phát sinh tranh chấp về hợp đồng này thì bạn sẽ là người thiệt thòi hơn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư Công ty Luật 2A dành cho bạn. Trường hợp bạn muốn nhờ luật sư tư vấn thêm hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ của Công ty Luật 2A vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:

Công ty Luật 2A.

Địa chỉ: 106, đường N15, KDC-DV Tân Bình, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí: 0924 198 299 – 0971 491 595.

Zalo: 0924 198 299 – 0971 491 595

Facebook: Luật sư Bình Dương – thành phố Hồ Chí Minh

Trân trọng cảm ơn!